한 줄 답
전세보증금반환보증(HUG)은 전세보증금이 수도권 7억 원·그 외 지역 5억 원 이하이고, 전입신고와 확정일자를 받은 집에 대해 전세계약기간의 1/2이 지나기 전에 신청할 수 있으며, 보증한도는 ‘주택가격 × 90% − 선순위채권 등’입니다.
기준일 2026. 10. 4. · 가입 조건·보증한도·보증료율은 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 상품 안내(2026. 10. 4. 확인)를 따랐습니다.
전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면, 보증에 가입한 세입자는 주택도시보증공사(HUG)에서 대신 보증금을 받을 수 있습니다. 누가 가입할 수 있는지, 언제까지 신청해야 하는지, 보증료는 얼마인지 HUG 안내를 기준으로 정리합니다.
누가, 어떤 집이 가입할 수 있나요?
| 항목 | 조건 |
|---|---|
| 신청인 | 전세계약서상 임차인 (개인·법인·외국인 가능) |
| 대상 주택 | 단독·다가구·다중·연립·다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트 |
| 전세보증금 | 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하 |
| 거주 요건 | 그 집에 살면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것 |
| 계약서 | 전세계약기간 1년 이상, 공인중개사를 통해 체결한 계약서 |
| 선순위채권 | 주택가액(주택가격 × 90%)의 60% 이내 |
| 등기부등본 | 경매신청·압류·가압류·가처분·가등기 같은 권리침해가 없고, 건물과 토지가 모두 임대인 소유일 것 |
| 건축물대장 | 위반건축물로 적혀 있지 않을 것 (아파트 제외) |
월세가 섞인 계약이라면
보증금에 월세가 있는 계약은 전월세전환율을 적용해 환산한 전세보증금이 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하여야 합니다. HUG가 안내한 최신 전월세전환율은 6.5%로, 2026. 7. 1. 이후 신규 신청과 보증금이 늘어나는 갱신 신청에 적용됩니다.
가입이 안 되는 경우
공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 보증 대상 주택이 아닙니다. 주거용 오피스텔은 전세계약서나 중개대상물 확인·설명서에 주거용 표기가 있어야 합니다. 계약 전에 등기부등본으로 확인할 것은 전월세 계약 전 확인사항에 정리했습니다.
언제까지 신청해야 하나요?
| 계약 | 신청 기한 |
|---|---|
| 신규 전세계약 | 계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2이 지나기 전 |
| 갱신 전세계약 | 갱신 계약서상 전세계약기간의 1/2이 지나기 전 |
2년 계약이라면
2년 계약은 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 1년이 지나기 전까지 신청해야 합니다. 계약 직후 전입신고와 확정일자를 받아 두면 기한을 놓칠 일이 줄어듭니다.
미분양관리지역 특례
HUG가 매월 말 공고하는 미분양관리지역의 임차인은 신청기한이 지났더라도 전세계약기간 만료일 6개월 전까지 신청할 수 있습니다.
보증한도는 어떻게 계산하나요?
보증한도는 주택가격 × 담보인정비율(90%) − 선순위채권 등이고, 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격의 90% 안에 들어와야 합니다. HUG가 든 예시는 다음과 같습니다.
| 주택가격 1억 원일 때 | 결과 |
|---|---|
| 전세보증금 9,500만 원 | 가입 불가 (보증한도 9,000만 원) |
| 전세보증금 9,000만 원 | 가입 가능 (보증한도 9,000만 원) |
| 전세보증금 4,000만 원 + 선순위채권 5,500만 원 | 가입 불가 (보증한도 3,500만 원, 선순위채권이 주택가액의 60% 초과) |
주택가격은 무엇으로 정하나요?
아파트·오피스텔·노인복지주택은 KB시세나 한국부동산원 부동산테크 시세를 먼저 쓰고, 없으면 공시가격의 140% 등을 차례로 적용합니다. 연립·다세대는 공동주택가격의 140%, 단독·다중·다가구는 개별단독주택가격의 140%가 첫 기준입니다. 임차인이나 임대인이 6개월 이내 감정평가를 받았다면 감정평가액을 가장 먼저 씁니다.
단독·다가구라면 더 확인할 것
선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금을 합한 금액이 주택가액의 80% 이내여야 하고, 다른 전세계약 체결 내역 확인서의 가구 수가 건축물대장의 가구 수와 같아야 합니다.
보증료는 얼마인가요?
보증료는 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간(일) / 365로 계산합니다. 보증료율은 보증금액, 주택 유형, 부채비율((선순위채권 + 전세보증금) ÷ 주택가액)에 따라 다릅니다.
| 보증금액 | 아파트 (부채비율 70% 이하 / 80% 이하 / 80% 초과) | 그 외 주택 (70% 이하 / 80% 이하 / 80% 초과) |
|---|---|---|
| 1억 원 이하 | 연 0.097% / 0.117% / 0.137% | 연 0.111% / 0.142% / 0.172% |
| 1억 원 초과~2억 원 이하 | 연 0.102% / 0.124% / 0.146% | 연 0.117% / 0.151% / 0.184% |
| 2억 원 초과~5억 원 이하 | 연 0.107% / 0.131% / 0.154% | 연 0.124% / 0.161% / 0.197% |
| 5억 원 초과 | 연 0.113% / 0.138% / 0.164% | 연 0.132% / 0.172% / 0.211% |
계산 예
아파트 전세보증금 2억 원, 부채비율 70% 이하, 계약기간 730일(2년)이면 2억 원 × 연 0.102% × 730/365 = 408,000원입니다. 신혼부부 할인(40%)을 받으면 약 244,800원이 됩니다. 실제 금액은 신청할 때 HUG나 위탁은행 화면에서 확인하세요.
할인과 할증
사회배려계층 할인은 한 가지만 적용됩니다. 보증신청인(배우자 포함) 연소득 5천만 원 이하·한부모가구·1인 고령가구는 60%, 다자녀(미성년 자녀 3명 이상)·장애인·만 65세 이상 고령자·신혼부부(부부 합산 연소득 6천만 원 이하, 혼인 7년 이내) 가구 등은 40%입니다. 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템으로 계약하면 3%를 할인합니다. 반대로 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 보증료의 10%가 할증됩니다.
어디서 신청하나요?
| 방법 | 어디서 |
|---|---|
| 방문 | HUG 지사 또는 위탁은행 (신한·국민·우리·광주·하나·IBK기업·NH농협·경남·수협·iM뱅크·부산은행) |
| 은행 앱 | 우리은행·국민은행 모바일 앱 |
| 모바일 | 네이버페이·카카오페이·토스, HUG 안심전세 앱 |
| 문의 | HUG 대표전화 1566-9009 |
미리 떼어 볼 서류
등기부등본(갑구의 압류·가압류 여부, 을구의 근저당 금액), 전입세대확인서(다른 세대 전입 여부, 단독·다가구·다중 제외), 건축물대장(위반건축물 여부)을 미리 확인하면 가입 가능 여부를 빨리 알 수 있습니다.
전세대출을 받았다면
전세보증금에 질권을 설정하거나 채권양도를 통지한 전세대출을 받았다면 가입할 수 없습니다. 다만 HUG와 업무협약을 맺은 SGI서울보증의 보증부 전세대출이나 신용대출은 가입할 수 있으니, 대출받은 은행에 먼저 확인하세요.
자주 묻는 질문
보증에 가입하지 못했는데 전세금을 못 받고 있다면?
보증이 없으면 직접 돌려받아야 합니다. 내용증명, 임차권등기명령, 지급명령·소송 순서는 전세보증금 못 받을 때 대처법과 임차권등기명령 신청방법에 정리했습니다.
계약기간의 절반이 지나면 가입할 수 없나요?
원칙적으로 신청기한은 전세계약기간의 1/2이 지나기 전입니다. 미분양관리지역 임차인만 계약 만료 6개월 전까지 늦게 신청할 수 있습니다.
보증료도 연말정산 세액공제가 되나요?
HUG 안내에 따르면 보증대상 전세보증금 3억 원 이내라면 전세보증금반환보증 보증료가 연말정산 세액공제 대상입니다.
계약이 끝날 무렵 집주인에게 반환을 정식으로 요구하려면 내용증명을 보내 두는 것도 방법입니다.
출처
작성·검수: 인포 임팩트(법률AI 운영자) · 법령은 국가법령정보센터 원문, 절차는 각 기관 공식 안내를 기준으로 정리합니다.
이 글은 일반 정보이며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 다툼이 크거나 금액이 크면 대한법률구조공단(국번 없이 132) 상담을 권합니다.
