한 줄 답
세입자는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 계약 갱신을 요구할 수 있고, 집주인은 법에 정한 사유가 없으면 거절하지 못합니다. 갱신요구권은 1번 쓸 수 있고 계약은 2년 연장되며, 보증금·월세는 5% 넘게 올릴 수 없습니다.
기준일 2026. 10. 27. · 주택임대차보호법(2026. 1. 2. 시행본) 제6조~제7조 원문을 따랐습니다.
전세나 월세 계약이 끝나 가는데 집주인이 보증금을 크게 올리겠다거나 나가 달라고 한다면, 세입자가 쓸 수 있는 권리가 계약갱신요구권입니다. 언제까지 요구해야 하는지, 집주인이 거절할 수 있는 경우는 무엇인지 조문 순서대로 정리합니다.
한눈에 보기
| 구분 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 요구 기간 | 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 | 제6조의3제1항 |
| 횟수 | 1회 | 제6조의3제2항 |
| 연장 기간 | 2년 | 제6조의3제2항 |
| 조건 | 전 계약과 같은 조건, 차임·보증금은 증감 가능 | 제6조의3제3항 |
| 증액 한도 | 약정 금액의 20분의 1(5%), 시·도 조례로 더 낮출 수 있음 | 제7조제2항 |
| 세입자의 중도 해지 | 언제든지 통지 가능, 집주인이 받은 날부터 3개월 뒤 효력 | 제6조의3제4항·제6조의2 |
언제, 어떻게 요구하나요?
기간: 만료 6개월 전 ~ 2개월 전
예를 들어 계약이 2027. 3. 31.에 끝난다면 대략 2026. 9. 30.부터 2027. 1. 31.까지가 요구 기간입니다. 마지막 날에 맞추기보다 여유 있게 보내세요.
방법: 기록이 남게
법은 형식을 정하지 않았지만, 나중에 “요구받은 적 없다”는 다툼을 막으려면 문자·메신저처럼 날짜가 남는 방법이나 내용증명이 안전합니다. “현재 계약과 같은 조건으로 계약갱신을 요구합니다”라는 문장과 주소, 계약 기간을 적으면 됩니다.
보증금·월세는 얼마까지 올릴 수 있나요?
갱신될 때 증액은 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1, 곧 5%를 넘지 못합니다(제7조제2항). 시·도는 조례로 이보다 낮은 상한을 정할 수 있습니다.
| 지금 금액 | 최대 증액(5%) | 갱신 후 최대 |
|---|---|---|
| 보증금 2억 원 | 1,000만 원 | 2억 1,000만 원 |
| 보증금 3억 원 | 1,500만 원 | 3억 1,500만 원 |
| 월세 80만 원 | 4만 원 | 84만 원 |
5%는 상한일 뿐이라 집주인이 반드시 올릴 수 있는 것은 아니고, 경제 사정에 따라 감액을 청구할 수도 있습니다(제7조제1항).
집주인이 거절할 수 있는 경우
제6조의3제1항 단서가 정한 9가지 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다.
- 세입자가 2기의 차임액에 이르도록 월세를 연체한 적이 있는 경우
- 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의해 집주인이 상당한 보상을 한 경우
- 집주인 동의 없이 전대한 경우
- 세입자가 고의나 중대한 과실로 집을 파손한 경우
- 집이 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우
- 정해진 요건에 따라 철거·재건축으로 점유를 회복해야 하는 경우
- 집주인(직계존속·직계비속 포함)이 실제 거주하려는 경우
- 그 밖에 세입자가 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유
실거주한다며 거절하고 다른 사람에게 세를 놓으면
집주인이 실거주를 이유로 거절해 놓고 정당한 사유 없이 갱신됐을 기간 안에 제3자에게 임대하면 세입자의 손해를 배상해야 합니다(제6조의3제5항). 배상액은 따로 합의가 없으면 환산월차임 3개월분, 새 임대료와의 차액 2년분, 실제 손해액 중 가장 큰 금액입니다(제6항).
자주 묻는 질문
갱신요구를 안 하고 그냥 지나가면 어떻게 되나요?
집주인이 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 같은 조건으로 2년 다시 계약한 것으로 봅니다(제6조, 묵시적 갱신). 이 경우 갱신요구권은 쓰지 않은 것이라 다음에 다시 쓸 수 있습니다.
갱신한 뒤 중간에 이사 가도 되나요?
됩니다. 갱신요구권으로 연장된 계약도 세입자는 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지됩니다(제6조의3제4항, 제6조의2).
보증금을 돌려받지 못할까 걱정되면요?
갱신 전에 등기부등본으로 선순위 채권을 다시 확인하고, 보증보험 가입 여부를 점검하세요. 전세보증금반환보증 가입 조건과 전세보증금 못 받을 때 대처법에 정리했습니다.
출처
- 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
- 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)
- 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)·제6조의2
