집을 계약했다가 사정이 생겨 취소하고 싶을 때, 혹은 상대가 갑자기 계약을 깨자고 할 때 가장 먼저 떠오르는 질문은 “계약금은 어떻게 되나”입니다. 돌려받을 수 있는지, 아니면 그냥 날리는 건지, 오히려 두 배로 물어줘야 하는지. 이 글에서는 계약금 반환의 원칙과 계약 파기 기준을 상황별로 정리합니다.
계약금의 법적 성격
계약금은 단순한 예약금이 아니라 해약금의 성격을 가집니다. 민법 제565조는 계약 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지, 계약금을 준 쪽은 이를 포기하고 받은 쪽은 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다고 정하고 있습니다.
정리하면 이렇습니다.
- 매수인(임차인)이 계약을 깰 때 — 이미 준 계약금을 포기합니다. 즉 돌려받지 못합니다
- 매도인(임대인)이 계약을 깰 때 — 받은 계약금의 두 배를 돌려줘야 합니다 (배액배상)
이것이 흔히 말하는 “계약금 배액배상”입니다. 별도의 손해를 입증하지 않아도 이 규정만으로 해제가 가능합니다.
언제까지 이렇게 해제할 수 있나요?
핵심은 “당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지”라는 조건입니다. 이행 착수 이후에는 계약금 포기나 배액배상만으로 계약을 해제할 수 없습니다.
대표적인 이행 착수의 예가 중도금 지급입니다. 매수인이 중도금을 냈다면 이미 이행에 착수한 것이므로, 그 뒤에는 매도인이 배액을 주겠다고 해도 일방적으로 계약을 깰 수 없습니다. 그래서 계약을 확실히 지키고 싶다면 중도금을 약정일보다 앞당겨 지급하는 방법이 실무에서 쓰이기도 합니다.
계약금을 돌려받을 수 있는 경우
위 원칙과 달리, 계약금을 온전히 돌려받거나 오히려 배상을 받을 수 있는 경우도 있습니다.
1. 상대방의 계약 위반이 있을 때
매도인이 소유권을 넘겨줄 수 없는 상태이거나, 계약 내용과 다른 사실이 드러난 경우(예: 등기부에 없던 권리관계, 위반건축물 사실 은폐 등)에는 계약 위반을 이유로 해제하고 계약금 반환과 손해배상을 청구할 수 있습니다.
2. 특약으로 정해둔 사유가 발생했을 때
계약서 특약에 “대출이 승인되지 않으면 계약금을 반환하고 계약을 무효로 한다”, “위반건축물로 확인되면 계약을 해제하고 계약금을 반환한다” 같은 조항을 넣어두었다면 그에 따라 반환받을 수 있습니다. 계약 전에 이런 특약을 넣는 것이 가장 확실한 안전장치입니다.
3. 계약이 성립하지 않았을 때
중요한 조건에 대한 합의가 없어 계약 자체가 성립했다고 보기 어려운 경우에는 지급한 금액을 돌려받을 수 있습니다.
가계약금은 돌려받을 수 있나요?
실무에서 가장 다툼이 많은 부분입니다. “일단 잡아두자”며 보낸 가계약금도, 계약의 핵심 사항(목적물, 금액, 대금 지급 시기 등)에 대해 실질적인 합의가 있었다면 계약이 성립한 것으로 보아 해약금 규정이 적용될 수 있습니다. 반대로 조건이 정해지지 않은 단계에서 단순히 순번을 잡아두는 성격이었다면 반환 가능성이 높습니다.
따라서 가계약금을 보낼 때는 “○월 ○일까지 본계약을 체결하지 않으면 전액 반환한다”는 문구를 문자로라도 남겨두는 것이 안전합니다. 구두로만 오간 경우 나중에 입증이 어렵습니다.
계약금이 실제로 오가지 않았다면
계약서만 쓰고 계약금을 아직 주지 않은 상태라면, 해약금 규정은 계약금이 실제로 교부되어야 적용된다고 보는 것이 일반적입니다. 다만 계약 자체는 성립했을 수 있으므로, 일방적으로 파기하면 채무불이행에 따른 손해배상 문제가 생길 수 있습니다.
계약 해제를 통보하는 방법
해제 의사는 명확하게, 그리고 기록이 남는 방식으로 전달해야 합니다. 특히 상대가 연락을 피하거나 다툼이 예상된다면 내용증명으로 통보하는 것이 안전합니다. 언제 어떤 내용으로 해제를 통보했는지가 이후 분쟁에서 핵심 증거가 되기 때문입니다. 초안은 서류 자동 작성 도구(무료)로 만들 수 있습니다.
상대가 반환을 거부한다면 지급명령이나 소송으로 회수 절차를 진행하게 됩니다.
자주 묻는 질문
계약금은 보통 얼마인가요?
법으로 정해진 비율은 없습니다. 관행적으로 매매대금의 10% 정도로 하는 경우가 많지만, 당사자 합의로 정하는 것입니다.
부동산 중개수수료도 돌려받나요?
중개보수는 중개 완성에 대한 대가이므로, 계약이 해제된 사정과 누구의 귀책인지에 따라 달라질 수 있습니다. 다툼이 있다면 중개사무소와 협의하거나 관련 기관에 문의하세요.
집주인이 배액배상을 거부하면요?
내용증명으로 해제 의사와 배액 반환을 요구한 뒤, 응하지 않으면 지급명령이나 소송으로 청구할 수 있습니다.
계약금 대신 위약금 조항이 따로 있으면요?
계약서에 위약금 조항이 별도로 있다면 그 내용이 우선 적용될 수 있습니다. 계약서 문구를 먼저 확인하세요.
※ 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 법적 조언이 아닙니다. 가계약금 반환 여부 등은 개별 사실관계에 따라 판단이 크게 달라지므로, 대한법률구조공단(☎132)이나 변호사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.