보증금은 대부분의 사람에게 전 재산에 가까운 금액입니다. 그런데 계약서에 도장을 찍는 순간은 생각보다 빠르게 지나가고, 문제는 나중에 터집니다. 다행히 전세·월세 사고의 상당수는 계약 전에 몇 가지만 확인해도 피할 수 있습니다. 이 글에서는 계약서에 서명하기 전 반드시 확인해야 할 것들을 순서대로 정리합니다.
1단계 — 등기부등본 확인 (가장 중요)
등기사항증명서(등기부등본)는 그 집의 신분증과 같습니다. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 소액의 수수료로 열람할 수 있으니, 계약 전에 반드시 직접 발급받아 확인하세요. 공인중개사가 보여주는 것만 믿지 말고 본인이 최신본을 떼는 것이 안전합니다.
갑구 — 소유자가 누구인가
갑구에는 소유권에 관한 사항이 기재됩니다. 확인할 것은 두 가지입니다.
- 등기부상 소유자와 계약하는 사람이 같은지 — 신분증으로 대조하세요. 다르다면 위임장과 인감증명서를 반드시 확인해야 합니다
- 가압류·가처분·경매개시결정 등이 있는지 — 이런 기록이 있다면 그 집은 피하는 것이 안전합니다
을구 — 빚이 얼마나 있는가
을구에는 근저당권 등 소유권 이외의 권리가 기재됩니다. 여기서 채권최고액을 확인하세요. 채권최고액은 실제 대출금보다 보통 20~30% 높게 설정되지만, 그 집에 얼마나 빚이 걸려 있는지 가늠하는 기준이 됩니다.
판단 기준은 간단합니다. 내 보증금 + 채권최고액이 집값(시세)에 육박하면 위험합니다. 집이 경매로 넘어갈 경우 낙찰가는 시세보다 낮은 경우가 많고, 근저당이 나보다 앞선 순위라면 배당에서 밀려 보증금을 다 못 받을 수 있기 때문입니다.
2단계 — 건축물대장 확인
정부24에서 건축물대장을 열람해, 등기부와 주소·면적이 일치하는지, 그리고 위반건축물로 등재되어 있지 않은지 확인하세요. 위반건축물(불법 증축, 근린생활시설을 주거로 개조한 경우 등)은 전세보증금 반환보증 가입이 거절될 수 있고, 문제가 생겼을 때 보호받기 어려울 수 있습니다.
3단계 — 시세와 보증금 비율 확인
주변 실거래가를 확인해 보증금이 시세에 비해 지나치게 높지 않은지 봐야 합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 부동산 앱에서 같은 건물·인근 단지의 최근 거래를 확인할 수 있습니다. 시세 대비 보증금 비율이 높을수록(이른바 깡통전세) 위험이 커집니다.
4단계 — 계약서 작성 시 확인
- 계약 당사자 — 등기부상 소유자 본인인지, 대리인이라면 위임장·인감증명서가 있는지
- 입금 계좌 — 반드시 소유자 명의 계좌로 이체하세요. 중개인이나 제3자 계좌로 보내는 것은 위험합니다
- 특약사항 — “잔금일 다음 날까지 근저당을 설정하지 않는다”, “위반건축물로 확인되면 계약을 해제하고 보증금을 반환한다” 같은 조항을 넣어두면 도움이 됩니다
- 공인중개사 확인 — 중개사무소 등록증, 공제증서를 확인하고 중개대상물 확인·설명서를 받으세요
5단계 — 이사 당일에 할 일 (가장 중요한 하루)
계약을 잘해도 이 단계를 놓치면 보호받지 못합니다.
- 전입신고 — 이사한 날 바로 하세요. 실제 거주 + 전입신고로 대항력이 생깁니다
- 확정일자 — 계약서에 확정일자를 받아두면 우선변제권이 생겨, 경매 시 후순위보다 먼저 배당받을 수 있습니다
주의할 점은 대항력이 전입신고 다음 날 0시부터 발생한다는 것입니다. 그 사이(잔금일 당일)에 집주인이 대출을 받아 근저당을 설정하면 그 근저당이 나보다 앞설 수 있습니다. 그래서 앞서 말한 “잔금일 다음 날까지 근저당 설정 금지” 특약이 중요합니다. 잔금 치른 다음 날 등기부등본을 다시 떼어 새로운 권리가 설정되지 않았는지 확인하는 것도 좋은 습관입니다.
6단계 — 전세보증금 반환보증 가입 검토
주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등에서 전세보증금 반환보증에 가입하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 지급합니다. 가입 요건과 보증료가 각각 다르므로 비교해 보고, 가입 가능한 물건인지 계약 전에 확인해 두면 더 안전합니다.
문제가 생겼다면
계약이 끝났는데 보증금을 못 받고 있다면 전세보증금 못 받을 때 대처법을 참고하세요. 이사를 나가야 한다면 임차권등기명령 신청이 먼저입니다. 반환을 요구하는 내용증명은 서류 자동 작성 도구(무료)로 초안을 만들 수 있습니다.
자주 묻는 질문
등기부등본은 언제 확인해야 하나요?
최소 세 번 보는 것이 좋습니다. 계약 전, 잔금 치르기 직전, 그리고 잔금 다음 날입니다. 계약 시점과 잔금 시점 사이에 권리관계가 바뀔 수 있기 때문입니다.
근저당이 있으면 무조건 안 되나요?
꼭 그렇지는 않습니다. 근저당 채권최고액과 내 보증금의 합이 시세에 비해 충분히 낮다면 상대적으로 안전할 수 있습니다. 다만 여유가 적을수록 위험이 커지므로 신중히 판단하세요.
전입신고를 미루면 안 되나요?
미루면 그만큼 대항력 발생이 늦어져 위험합니다. 이사한 날 바로 하는 것이 원칙입니다.
집주인이 전입신고를 하지 말라고 해요.
매우 위험한 신호입니다. 전입신고는 세입자의 기본 권리이며, 이를 막는 계약은 응하지 않는 것이 좋습니다.
※ 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 법적 조언이 아닙니다. 개별 물건의 위험 판단은 공인중개사, 전세사기 피해 상담은 대한법률구조공단(☎132)이나 관계 기관에 문의하시기 바랍니다.